بررسی قانون پیش فروش ساختمان

در روند ساخت آپارتمان گاهی شرایطی تحقق پیدا می کند که سازنده یا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نیازمند کمک مالی است و گاهی حتی شرکت های عمومی و خصوصی و تعاونی ها، اساسا بر مبنای جمع آوری سرمایه و ساخت و تکمیل پروژه های مسکن تشکیل می شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوی دارندگان سرمایه، همیشه این نگرانی بود که در صورت ارائه سرمایه خود چه تضمینی در بازگشت سرمایه و انجام تعهدات از سوی شرکت یا افراد حقیقی در انجام تعهد وجود دارد؟آیا می توان با راهکاری آنها را به انجام تعهدات و یا صورت پذیرفتن درسته تعهدات الزام کرد؟
ابهامات قانونی پیش فروش ساختمان
محمد اسماعیل اکبری قنادی، مشاور حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان معتقد است: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است.
وی می گوید: برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان 30 درصد می باشد لذا پیش فروش آپارتمانی که 30 درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.
عضو بازرسان سازمان نظام مهندسی ساختمان با بیان اینکه دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، افزود: البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.
عضو گروه های تخصصی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی با بیان اینکه قانون ساختمانهای پیش فروش مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت زیادی می باشد ادامه می دهد: این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است. با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد همچنین با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می شود.
سهراب نجفی، صاحبنظر حقوقی مسائل ساختمان نیز اعتقاد دارد: ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل 34 قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد.
قاضی بازنشسته ودادستان سابق نمین بیان می دارد: این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است. در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.
نجفی با بیان اینکه در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد ادامه می دهد: موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است.
بهراد صغیری، حقوقدان و عضو کارگروه توسعه اقتصادی شمال غرب کشور نیز می گوید: قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است.
این کارشناس ارشد حقوق اقتصادی با بیان اینکه یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند (قاعده پارتو) می افزاید: هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.
عضو کرسی حقوق بشر، صلح و دموکراسی یونسکو اظهار می دارد: این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد. از جمله این قانون باعث بالا رفتن هزینه ها شده است. مثلاً معاملات از بنگاه ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است.
صغیری با بیان اینکه مشکل دیگری که با تصویب این قانون برطرف شده است عدم تعادل اطلاعاتی بود، ادامه می دهد: این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است.
کیومرث سلیم زاده یک صاحبنظر مسائل حقوقی می گوید: علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.
قانون پیش فروش ساختمان در 12/10/89 در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ 18/11/89 پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، این قانون در 25 ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.
وی با بیان اینکه این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد ادامه می دهد: منجمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.
پیش فروش آپارتمان از منظر قانون
رضا ولویون عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی و وکیل پایه یک دادگستری در خصوص شرایط آپارتمان های پیش فروش شده می گوید: از جمله شرایط مالی که موضوع انتقال قرار می گیرد این است که هنگام عقد موجود باشد. شرط مزبور به تعهداتی اختصاص دارد که موضوع آن عین معین باشد.
وی می افزاید: ماده 163 قانون مدنی بیان کرده است که اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
ولویون با اشاره به بیع به وعده و بیع آینده اظهار می دارد: بیع به وعده در واقع آن نوع قراردادی است که بایع متعهد می شود که ساختمان را در موقع اتمامش تحویل دهد و خریدار هم متعهد می شود که آن را قبض کند و قیمت آن را در تاریخ تحویل بپردازد. انتقال مالکیت به وسیله مشاهده سند رسمی اتمام ساختمان صورت می پذیرد.
وی همچنین می گوید: بیع آینده نیز به موجب ماده 3-1061 قانون کشور فرانسه، قراردادی است که به موجب آن بایع بلافاصله حقوق خود را بر زمین به خریدار و همچنین مالکیت ساختمان را انتقال می دهد. منظور آن است که هر مقدار که ساخته شود، متعلق به خریدار است و این اثر آینده به تدریج در مالکیت خریدار در می آید که آن را تملیک تدریجی می نامیم. در این وضعیت خریدار ملزم است که قیمت ساختمان را به حکم پیشرفت کار بپردازد.
وی در ادامه می افزاید: ماده -1061 تمایزی را میان ساختمان های موجود و ساختمان هایی که در آینده ساخته می شوند، برقرار می کند. بر طبق قرار داد، فروشنده ملک ساختمان های موجود را بلا فاصله به خریدار انتقال می دهد. این فرضیه در عمل کاملا قابل قبول است. در نتیجه باید گفت که در بیع آپارتمان های ساخته نشده، انتقال مالکیت مبیع همزمان با ایجاب و قبول نیست، بلکه با تشخص مبیع صورت می گیرد.
کلام آخر
آنچه در این قانون مورد توجه قرار گرفته و به نوعی بسیاری از دغدغه های دارندگان سرمایه که در واقع طبق این قانون پیش خریداران نامیده می شوند و از سوی دیگر پیش فروشندگان ساختمان ها را حل کرده و از سویی دیگر قواعد حقوقی و ثبتی را مورد توجه و دقت نظر قرار داده، به این شرح است:
این قرارداد باید از سوی مالکان عرصه و یا سهامدارانی که در ملک دیگران با کسب اجازه ساخت و ساز کرده و در انتها آپارتمان هایی را مالک می شوند و تنها نسبت به این املاک آینده این قرارداد قابل اجراست یا از سوی مستاجران با حق ساخت اعیان در ملک مورد اجاره یی و این اقدام یعنی پیش فروش ساختمان تنها باید از طریق درج آگهی و طی کردن مراحل قانونی صورت پذیرد. این نکته مورد توجه است که در تمام این سه مورد باید دلایل مثبت این موارد ارائه شود.
این قرارداد باید تنها به صورت رسمی صورت پذیرد، در غیر این صورت نمی تواند از مزایای این قانون استفاده کرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادی خروج موضوعی پیدا می کند.
از دیگر مزایای این قانون این است که یکی از ایرادات اساسی به قولنامه ها که از سوی بسیاری مطرح می شد و آن عدم رعایت ماده 22 قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمی را الزام به ثبت در سند رسمی مالکیت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدین گونه افراد را از فرار و جلوگیری از انجام تعهدات طرفین مصون دارد و انجام این قرارداد باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در دفترچه مالکیت و سوابق ملک به ثبت برسد.
این قرارداد که بر اساس مبانی حقوقی و به نحو رسمی صورت می گیرد، از سوی طرفین لازم الاجرا و الزام آور است .
از جمله مزایای دیگر، وجود شرایط لازم برای کسب وام برای ملک مزبور بوده و با توجه به رسمیت داشتن این قرارداد، دو طرف از روند این موضوع آگاه بوده و از سوءاستفاده های افراد خودداری می کند.
این قرارداد به مانند دیگر قراردادهای مرسوم نیز شرایطی را جهت فسخ قرار داده است که در صورت هر یک از آنها امکان اعمال این حق فراهم می آید و از آن جمله می توان به عدم رعایت مشخصات کمی و کیفی ملک مورد معامله اشاره کرد.
منابع
روزنامه اعتماد، 27/12/90
حمایت،

منبع پرتال ماوی

انهدام شبکه بزرگ کیف قاپی

اعضای این باند به صورت گسترده در تهران و شهرستان ها با ایجاد رعب و وحشت اموال مردم را می دزدیدند

رئیس پلیس آگاهی تهران بزرگ از انهدام شبکه بزرگ کیف قاپی و دستگیری 17 عضو آن که در چند استان کشور مرتکب سرقت های خشن شده بودند، در عملیات همزمان پلیس تهران خبر داد.
    به گزارش پلیس آگاهی تهران، سرهنگ عباسعلی محمدیان در این باره گفت: با تشکیل پرونده مقدماتی و شناسایی تعدادی از مالباختگانی که درپی سرقت های کیف قاپی، اموالشان با ایجاد رعب و وحشت سرقت شده بود، پرونده به صورت ویژه در دستور کار ماموران اداره هجدهم مبارزه با کیف قاپی پلیس آگاهی تهران بزرگ قرار گرفت.
    وی اضافه کرد: کارآگاهان با جمع آوری اطلاعات پرونده های مطرح در پایگاه های پلیس آگاهی و همچنین با بررسی سرقت های مشابه انجام شده در دیگر استان ها و شهرهای کشور اطلاع پیدا کردند گروهی از سارقان حرفه ای، در قالب گروه های چندنفره و با استفاده از دو دستگاه موتورسیکلت به کیف قاپی از مالباختگان اقدام می کنند.
    رئیس پلیس آگاهی تهران تصریح کرد: خشونت این گروه از سارقان به حدی بود که در چند مورد مالباختگانی که قصد مقاومت در برابر آنها را داشته اند، با اعمال خشونت، تهدید با سلاح سرد، ضرب و جرح و ... از سوی سارقان روبه رو شده بودند.
    
    اظهارات مالباختگان
    یک مالباخته پس از حضور در اداره هجدهم، در اظهارات خود به کارآگاهان گفت: روز پنجم مرداد 12 میلیون و 300 هزار تومان پول نقد از شعبه بانکی در میدان شکوفه دریافت کرده و به در خانه خود در خیابان جابری رسیده بودم که ناگهان دو سارق با یک دستگاه موتورسیکلت به من حمله ور شده و پس از زمین زدن من، کیف حاوی پول را به سرقت بردند، شدت زمین خوردن به حدی بود که از ناحیه کتف دست راست دچار شکستگی شدم. پس از فرار سارقان و اطلاع اعضای خانواده از موضوع، بلافاصله به بیمارستان منتقل شدم و مورد عمل جراحی قرار گرفتم.
    مالباخته دیگری پس از حضور در اداره هجدهم به کارآگاهان گفت: شامگاه دوازدهم فروردین در خیابان دماوند در حال پیاده شدن از خودرو بودم که ناگهان دو سرنشین یک دستگاه موتورسیکلت پالس مشکی رنگ به سمت من آمده و ترک نشین موتور در یک لحظه اقدام به سرقت کیف دستی حاوی 4000 دلار ـ ارز خریداری شده از صرافی ـ کرد. در زمان سرقت، در حالی که قصد داشتم مانع از سرقت کیف دستی شوم، به واسطه کشیدن کیف توسط ترک نشین موتورسیکلت و سرعت زیاد آن، چند متر روی زمین کشیده شدم اما با این وجود، سارقان کیف مرا رها نکرده و آن را سرقت کردند.
    دیگر مالباختگان نیز در اظهارات مشابه عنوان کردند عمدتا پس از خروج از شعبات بانکی مورد سرقت قرار گرفته اند.
    
    شگردهای دیگر دزدان خشن
    رئیس پلیس آگاهی تهران افزود: با شناسایی ده ها مالباخته ای که در مناطق مختلف تهران و به شیوه های مختلف زورگیری، گردنبندقاپی، پنچری، تهدید با سلاح سرد و... مورد سرقت قرار گرفته بودند و همچنین با بهره گیری از اخبار و اطلاعات به دست آمده در طول رسیدگی به پرونده، کارآگاهان موفق به شناسایی تعدادی از مجرمان سابقه دار در پلیس آگاهی بویژه در زمینه کیف قاپی شدند که بررسی پرونده های آنها نشان داد همگی شان بتازگی و در طول یک سال گذشته، با سپردن قرار وثیقه از زندان آزاد شده و دوباره با تشکیل گروه های چند نفره سرقت های خود را آغاز کرده اند.
    
    شناسایی اعضای باند
    در پی تحقیقات پلیسی و چهره نگاری، بهره گیری از تصاویر به دست آمده از دوربین های مداربسته و استفاده از بانک مجرمان سابقه دار، 17 سارق حرفه ای در زمینه کیف قاپی از سوی مالباختگان شناسایی شدند. با شناسایی مخفیگاه متهمان در شهرستان های کاشان، اسلامشهر، پاکدشت و مناطق مختلف تهران مانند اتابک، تهرانپارس، نیروی هوایی و نبرد، هماهنگی های لازم با مقام قضایی انجام شد و طی چند عملیات همزمان، بیست و چهارم مرداد تمامی متهمان در مخفیگاه های خود دستگیر و به اداره هجدهم پلیس آگاهی منتقل شدند و از سوی مالباختگان مورد شناسایی قرار گرفتند.
    
    اعتراف به ده ها سرقت
    متهمان پس از مواجهه حضوری با مالباختگان و با توجه به دیگر دلایل و مدارک ارائه شده از سوی کارآگاهان، لب به اعتراف گشوده و علاوه بر ده ها فقره سرقت در مناطق مختلف سطح شهر تهران مانند هاشمی، قصرالدشت، فرمانیه، خراسان، مولوی، یافت آباد، امامزاده معصوم، سه راه آذری، خیابان شهید قندی، دبستان، بلوار کاوه، شریعتی، میرداماد، آرژانتین، انقلاب، ولی عصر و.....، به ارتکاب ده ها فقره سرقت مشابه در دیگر استان ها و شهرها بویژه تبریز، کاشان، زرند کرمان، تویسرکان، بابل، ساری، گرکان، اراک، همدان، سمنان، شاهرود و... اعتراف کردند.
    محمدیان با اشاره به اعتراف گسترده اعضای این باند و شناسایی مالباختگان یادآور شد: با صدور دستور قضایی مبنی بر چاپ تصویر متهمان بدون پوشاندن چهره کسانی که از متهمان شکایت دارند به اداره هجدهم پلیس آگاهی تهران بزرگ در خیابان وحدت اسلامی مراجعه کنند.
    
    
 روزنامه جام جم، شماره 3513 به تاریخ 1/7/91، صفحه 19 (حوادث)

جزئیــات چگونگی آزادی​زندانیان​مهریه

جزئیــات چگونگی آزادی​زندانیان​مهریه
ادعای زندانیان بدهکار در تماس با شوک: برخی از قضات بخشنامه را اجرا نمی کنند


گروه شوک: بخشنامه جدید رئیس قوه قضائیه که باعث آزادی بسیاری از زندانیان مالی اعم از مهریه، چک و دیه می شود ظاهراً برخی از زندانیان را شامل نشده است و هنوز هستند کسانی که علیرغم ارائه دادنامه اعسار همچنان در زندان به سر می برند و افرادی هم هستند که با وجود همه مستندات درباره معسر بودن راهی زندان ها می شوند. تماس های پی درپی زندانیان مالی با شوک نشان می دهد که برخی از زندانیان مهریه، چک و دیه هنوز در زندان ها به سر می برند و باید تا روز پرداخت تعهد مالی خود نیز در زندان بمانند این در حالیست که بخشنامه رئیس قوه قضائیه تاکید دارد کسانی که معسر هستند یا در معسر بودن آنها تردید وجود دارد (یعنی دادنامه اعسار تقدیم دادگاه کرده اند) راهی زندان نمی شوند و اگر در زندان باشند حکم آزادی آنها باید صادر شود.
    
     تفسیر قانون
    حقوقدانان معتقدند بحث اعسار و قانون آن در شعب مختلف تفسیر های گوناگونی از سوی قضات دارد. برخی از قضات در مباحثی مانند چک و دیه اعسار را وارد نمی دانند و در این میان برخی از وکلابا استفاده از مفاد قانونی در تغییر نظر قاضی نقش اساسی ایفا می کنند. آنها تلاش می کنند که قضات افرادی را که به عنوان مثال بدهکار مالی هستند و چک داده اند معسر ندانند چرا که چک را سند مالی می دانند نه تعهدی همچون مهریه این در حالیست که قانون در شناسایی معسر تصریح دارد.
     احمد پورعربی، حقوقدان، در این خصوص می گوید: اکثر قضات در باب اعسار اتفاق نظر دارند و بدهکاران را مشمول آن می دانند ولی برخی قضات یا به دلیل تفسیر خاص خود از قانون یا به هر دلیل دیگر این افراد را به عنوان معسر شناسایی نمی کنند. در هر حال طبق قانون علم قاضی موثر است. یعنی تصمیم گیرنده در بحث دادگاه قاضی است و اگر او بخواهد تفسیر خاص خود را ارائه دهد در آن صورت می تواند تقاضای اعسار را وارد نداند.
    
     اعسار در مهریه
    اما در بحث مهریه قانون اعسار کاملاً متفاوت است، براساس اصول فقهی اصل بر اعسار است مگر این که خلافش ثابت شود. آیت الله مکارم شیرازی در این خصوص می گوید: این درست نیست که در زندان بحث اعسار بدهکار مهریه بررسی شود، شرع این را قبول نمی کند. اگر مهریه عندالمطالبه، عندالاستطاعه و عندالقدره باشد هیچ فرقی ندارند و در هر صورت قابل پیگیری هستند اما به نظر من اصل اعسار درست است و نباید برای اثبات اعسار، فرد را زندانی کرد، بلکه باید در صورت وجود تمکن مالی از راه های قانونی با آن مسئله برخورد شود.
     بر این اساس بنا را بر اعسار می گذارند و در اکثر موارد نیز دادگاه ها افراد بدهکار مهریه را معسر می دانند. احمد پورعربی در این رابطه می گوید: در بحث مهریه قضات اعسار را می پذیرند و در واقع فرد بدهکار را اعسار تشخیص می دهند، حتی اگر دادنامه اول فرد رد شود می تواند ماه بعد مجدداً دادنامه اعسار تقدیم دادگاه کند، در واقع همه بدهکاران مهریه با چنین شرایطی به راحتی آزاد می شوند و اگر ملک یا اموالی داشته باشند، دادگاه با شناسایی و توقیف آنها مقدمات آزادی زندانی را فراهم می آورد.
     این حقوقدان می گوید: بسیار کم اتفاق می افتد که دادگاه نسبت به بدهی مهریه حکم زندان صادر کند. با قوانین و بخشنامه جدید در واقع زندان به طور کامل از بدهکاران مهریه حذف شده و آنها دیگر مجبور به حضور در زندان به خاطر عدم پرداخت بدهی مهریه نیستند.
    
    همه آزاد می شوند
    تماس های زندانیان و خانواده های آنان با شوک، حاوی یک نگرانی بود و آن این که به رغم معسر بودن زندانی(اعم از مهریه، چک و دیه) آنها همچنان در زندان هستند و بخشنامه جدید با تفسیر های متضاد برخی قضات باعث می شود این زندانیان آزاد نشوند. یکی از مسئولان قوه قضاییه که خواست نامش فاش نشود، گفت: «اگر کسی مدعیست که به رغم ارائه دادنامه اعسار با مستندات قانونی، همچنان در زندان حضور دارد، می تواند با مراجعه به مراجع ذیصلاح، وضع خود را شرح دهد. وقتی فردی معسر شناخته شد دیگر زندان نخواهد رفت، یا وقتی در اعسار یک فرد تردید وجود دارد، یعنی این که دادنامه اعسار را به دادگاه ارائه کرده و دادگاه آن را در نوبت رسیدگی قرار داده است.
     با توجه به بخشنامه ریاست قوه قضاییه چنین افرادی نیز به زندان نمی روند تا معسر بودن و نبودن آنها مشخص شود.»
     احمد پورعربی، حقوقدان نیز در این رابطه می گوید: اتفاقی که رخ داده این است که مثلاً فرد برای مدت دو ماه تا اثبات اعسارش راهی زندان می شد، ولی حالااین دو ماه برداشته شده، یعنی دیگر فرد بدهکار برای تعیین تکلیف مجبور نیست روانه زندان شود و دو ماه بعد از زندان بیرون بیاید.
     به گفته این حقوقدان تقریباً همه درخواست های اعسار پذیرفته می شوند. فرقی هم نمی کند چه مهریه باشد، چه چک و چه دیه، قبلاً رویه بر این بود که فرد را دو ماه راهی زندان می کردند و همین دو ماه می توانست لطمات جبران ناپذیری به او وارد آورد، اما حالادیگر این دو ماه وجود ندارد و با پذیرش اعسار از جانب دادگاه او از راهکار های قانونی موظف می شود نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند، اما اگر در بین راه از این کار سر باز زد قطعاً زندان در انتظار او خواهد بود.
    
    
    
 روزنامه ایران، شماره 5181 به تاریخ 1/7/91، صفحه 22 (شوک امروز)